风口财经记者张亭旺

最近，楼市回暖的消息满天飞，“催人买房”的声音也越来越多。

许多购房者见此开始蠢蠢欲动，生怕自己错过了“抄底”机会，多花冤枉钱。

(资料图)

那么，当下楼市真实情况究竟如何？购房者又该如何把握最佳时机呢？在这里，风口财经记者对此一一进行揭秘。

2月27日，一份盖有“保利江苏置业有限公司”公章的文件广泛流传。

这份文件显示，2023开年以来，全国各地陆续出台利好政策，刺激房地产行业发展，楼市逐步升温回暖。鉴于苏州公司各项目近期销售数据激增，要求苏州公司各项目自2023年3月1日起立即收回3%优惠。

不过，保利置业总部相关人士表示，该文件是假的。

网传文件截图

不止如此，2月28日，关于郑州主城区无房可卖的消息也受到了市场的关注。

相关平台的分析文章显示，当前房地产行业下行，一些企业拿下的地块也没有入市，所以2023年开盘的项目会屈指可数。相关文章也预测，到不了年底，郑州会面临无房可售的局面。

实际上，观察近期郑州本地的相关媒体账号，可以看出，关于“无房可卖”的消息有所增加。

事实真的如此吗？首先来看下郑州的存量商品房。

关于郑州的库存，不同的咨询机构，释放出的是数据相差不大——郑州本地泰辰行的数据是，郑州市区剩余库存1222万；克而瑞的数据是，郑州市区剩余库存1129万；同策机构的数据是，郑州市区剩余库存1009万。

按照各个机构统计的数据，截至2022年12月底郑州主城八区拿过预售证还没有卖出去的房子大概在1100万。如果消灭这些库存，至少需要2-3年。

而且，这还不算新推出的楼盘。

郑州市住宅与房地产业协会公布的数据显示，1月份，郑州全市商品房批准预售面积53.08万平方米，其中商品住宅批准预售面积46.31万平方米。

此外，据河南省统计局最新人口数据披露，2022年，河南2022年全省出生人口持续减少，死亡人口增加，这也导致了河南的自然增长人口62年来首次出现负增长。另据“七普”数据，河南省有1600余万人流入其他省份。

一方面，总人口在减少，另一方面，库存房源总量居高不下，新入市房源还在增加，此消彼长之下，郑州怎么能“无房可卖”呢？

郑州金水区高层住宅图片来源：视觉中国

根据国家统计局发布的数据，2021年8月起郑州新房价格连续11个月下跌，到2022年7月环比上涨，8月之后再度下跌，直到1月新房价格微涨；二手房价格则连续17个月下跌。

成交量方面，根据郑州市房管局数据，2022年，郑州市新建商品房销售92037套，较去年同期下降43%，创近10年新低；二手房共成交58569套，较去年同期下降10.6%。

从政策端也能佐证，目前购房者观望情绪仍在。

仅从公积金方面的政策来看，根据中指监测数据，2022年以来，福州、中山等超20省市陆续出台政策，允许购买商品住宅职工提取住房公积金支付首付款，出台相关政策的城市持续扩围。

2月27日，南京公积金中心发布《关于优化南京市提取住房公积金支付购房款相关规定的实施细则》。政策明确，允许符合购房公积金提取条件的职工及其配偶，可以与开发企业或卖方签订协议，用个人住房公积金账户内余额作为购房前期资金。

这里提及的购房前期资金，可以认为是首付款。而且过去很多地方允许提取公积金用于购房，但是限定为新房。这次，南京的政策同样适用于二手房。

从这个角度看，南京公积金政策的创新，目的还是惠及更多人的购房需求。

截图来源：南京住房公积金管理中心

中指研究院市场研究总监陈文静表示：“对于符合条件的购房职工允许其提取公积金支付购房首付，有利于减轻购房者前期资金周转压力，有助于住房需求的释放。”

严跃进则表示，当前政策内容延续了去年的总体定调，同时在近期市场有回暖的情况下，类似政策出台，依然说明各地政策出台积极，对于进一步促进房地产市场的回暖具有积极的作用。

（本文观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎！）